Ellen Dunham-Jones: rinnovare le periferie

Ellen Dunham-Jones dà il via al grande progetto sostenibile dei prossimi 50 anni: il rinnovamento delle periferie. Ciò include la riabilitazione dei centri commerciali moribondi, la rianimazione dei grandi negozi e la trasformazione dei parcheggi in zone umide piene di vita.

Negli ultimi 50 anni,

abbiamo costruito i sobborghi

con una serie di conseguenze involontarie.

Parlerò di alcune di queste conseguenze e poi

presenterò una serie di bei progetti

che credo ci diano buonissime ragioni

per essere ottimisti riguardo a come il

grande progetto di design e sviluppo dei prossimi 50 anni sarà

la ristrutturazione delle periferie.

Dunque, che si tratti del rinnvoamento di un centro commerciale

o la rianimazione dei grandi magazzini vuoti

o la ricostruzione delle zone umide

partendo dai parcheggi,

penso che il problema risieda

nel numero crescente di spazi

vuoti o sotto-performanti,

soprattutto commerciali,

ovunque nelle periferie.

Questi ci danno un'opportunità meravigliosa

di prendere uno dei paesaggi meno

sostenibili al momento e

convertirli in luoghi più

sostenibili.

Ciò che questo ci permetterà, nel mentre,

sarà di ridirezionare molta della nostra crescita

verso le comunità già esistenti che

necessitano di una spinta e che

hanno già delle infrastrutture esistenti,

invece che continuare ad

abbattere alberi e distruggere

spazi verdi ai confini delle città.

Perché questo è importante?

Ci sono molte ragioni.

Non andrò nei dettagli, parlerò solo di alcune.

Dal punto di vista del cambiamento climatico,

l'abitante urbano medio americano ha

un'impronta ecologica grande un terzo

di quella dell'abitante medio delle periferie o dei sobborghi.

Questo perché, soprattutto, chi abita fuori guida di più,

vive in case singole,

il che implica l'avere un'enorme superficie

da cui l'energia può sfuggire.

Quindi, da una prospettiva strettamente

relativa al cambiamento climatico

le città sono già

piuttosto verdi.

La grande opportunità per la

riduzione delle emissioni di gas serra

risiede nella possibilità di

urbanizzare i sobborghi.

Tutto questo guidare che si fa nei sobborghi,

ormai è il doppio di qualche anno fa.

Ha aumentato la nostra dipendenza

dal petrolio straniero,

nonostante la maggiore efficienza delle auto.

Guidiamo così tanto di più che la

tecnologia non è riuscita a tenere il passo.

La salute pubblica è un'altra ragione

per prendere in considerazione questa ristrutturazione.

I ricercatori del CDC e di altre istituzioni

trovano sempre più spesso legami tra

schemi di sviluppo suburbano e

stili di vita sedentari.

Questi, a loro volta, sono legati

all'allarmante crescita

dell'obesità

che possiamo vedere in questa mappa.

L'obesità è anche causa di

grandi crescite dei problemi cardiaci

e del diabete, tanto che un bambino

nato oggi ha una possibilità su

tre di avere il diabete

da grande.

Questa percentuale è cresciuta di pari passo

con i bambini inattivi, che non vanno

più a scuola a piedi,

di nuovo a causa della struttura delle periferie.

E poi c'è, infine, la questione di quanto possiamo permettercelo.

Voglio dire, possiamo continuare a

vivere nei sobborghi, con

i prezzi del gas che salgono così?

L'espansione dei sobborghi su terre che sono costate poco,

negli ultimi 50 anni - sapete,

quelle terre a basso costo, lontane dal centro -

hanno aiutato generazioni di famiglie

ad approfittare del sogno americano.

Ma, sempre più spesso,

i risparmi promessi dai bassi costi

dovuti alla lontananza dal centro, raggiungibile in auto,

che è poi il nostro modello -

questi risparmi sono spazzati via

se prendi in considerazione il costo dei trasporti.

Per esempio, qui ad Atlanta,

metà delle famiglie guadagna

tra 20.000 e 50.000 dollari all'anno.

Queste famiglie spendono il 29% del loro reddito

per la loro casa e

il 32%

in trasporti.

Questi sono dati del 2005, quindi

precedenti al salto che ha fatto costare la benzina 4$ a gallone (3,78L)

Sapete, nessuno di noi

fa calcoli matematici precisi sui costi dei trasporti.

Non stanno scendendo, e non

lo faranno presto.

Sia che amiate la privacy verde dei sobborghi,

sia che odiate le sue vie commericali senz'anima,

avete buone ragioni per volere questa ristrutturazione.

Ma è pratico?

Io penso che lo sia.

June Williamson ed io facciamo ricerche su

questo tema da più di dieci anni.

Abbiamo trovato più di 80

progetti diversi.

Sono però tutti guidati dal mercato.

Ciò che guida quel mercato, in primis,

è il cambiamento demografico.

Pensiamo tutti ai sobborghi come a luoghi

pieni di famiglie.

Ma non è più così.

Dal 2000,

due terzi delle unità familiari dei sobborghi

non hanno bambini.

Siamo noi a non essercene accorti.

La ragione è la dominanza

di due grandi gruppi

demografici al momento:

i Baby Boomers, che vanno in pensione,

e poi c'è un salto, c'è la Generazione X,

che è una generazione piccola.

Stanno ancora avendo figli.

La Generazione Y non è ancora arrivata all'età

in cui si fanno figli.

Loro sono l'altra grande generazione.

Il risultato di tutto ciò, secondo

i demografi, sarà che

nel 2025,

tra il 75 e l'85% delle nuove famiglie

non avrà figli.

La ricerca di mercato, che si concentra sui consumatori

chiede ai Boomers ed alla Gen Y

cosa gli piacerebbe,

dove vorrebbero vivere,

e ci dice che c'è una grande domanda

- e già lo possiamo vedere -

di uno stile di vita più urbano

dentro i sobborghi.

I boomers vogliono invecchiare dove sono già,

la Gen Y vuole vivere uno

stile di vita urbano,

ma la maggior parte dei lavori continuerà ad essere nei sobborghi.

L'altra grande dinamica di cambiamento

è nella performance

dell'asfalto di pessima qualità.

Penso sia un ottimo nome per

un gruppo alternativo.

Ma gli immobiliaristi chiamano così

i parcheggi che non rendono molto.

I sobborghi ne sono pieni.

Quando i primi sobborghi furono costruiti

dopo la guerra, su terre a basso costo,

lontane dal centro,

aveva senso costruire solo

parcheggi in superficie.

Ma questi siti sono diventati obsoleti

sempre di più,

mentre noi continuavamo ad espanderci.

E ora sono diventati

piuttosto centrali, il che

non ha alcun senso.

Queste terre ora hanno più valore che per un banale parcheggio.

Ha senso ora, ha senso

costruire

su questi siti.

Quindi cosa fai

con un centro commerciale vuoto,

o un complesso di uffici?

Di tutto, in effetti.

In un'economia lenta come la nostra,

il ripopolamento è una

delle strategie più popolari.

Questo, ad esempio, è

un centro commerciale morto a St. Louis,

rianimato come spazio artistico.

Ora ospita atelier di artisti, gruppi di teatro,

e gruppi di danza.

Non produce altrettante tasse

che prima, ma almeno

è utile alla comunità,

tiene le luci accese.

Sta diventando, penso, una grande istituzione.

Altri centri commerciali sono stati rianimati come

case di riposo, oppure

come università,

e vari tipi di spazi per uffici.

Abbiamo anche trovato molti esempi

di grandi magazzini

che sono stati convertiti

in vari tipi di servizi per la comunità, anch'essi,

da scuole a chiese

a biblioteche, come questa.

C'era un piccolo negozio di alimentari, della catena Food Lion,

ora è una biblioteca pubblica.

Oltre che farne un uso riadattativo meraviglioso, in questi

progetti si sono liberati anche dei parcheggi,

creati bioswales (canali di scolo con vegetazione),

inseriti molti marciapiedi per

collegare le diverse zone.

Hanno anche reso ciò che

era solo un negozio lungo una via

commerciale in uno spazio di aggregazione per la comunità.

Questo è un piccolo centro commerciale a forma di L

a Phoenix, in Arizona.

Tutto ciò che hanno fatto è stato ridipingere di colori brillanti,

aggiungere un negozio di alimentari di alta gamma,

e aprire un ristorante nel vecchio ufficio postale.

Non sottovalutiamo mai il potere del cibo

per cambiare un posto e

renderlo una destinazione.

Ha avuto così successo che hanno aperto anche al di là della strada.

E le pubblicità di immobiliari della zona

proclamano tutte fieramente

"a due minuti a piedi da La Grande Orange",

perchè il ristorante ha dato alla zona

quel che i sociologi amano chiamare

un "terzo posto."

Se casa nostra è il primo posto,

e il lavoro il secondo,

il terzo è quello dove si va per passare il tempo

e creare una comunità.

Visto che i sobborghi stanno diventando

sempre meno centrati sulle famiglie,

sulle case di famiglia,

c'è una vera fame di

più "terzi posti."

I rinnovamenti più drammatici

sono in effetti i prossimi che vi mostrerò,

quelli che seguono la strategia del ri-sviluppo.

Durante il boom ci sono stati molti

progetti di ri-sviluppo di grande portata,

dove l'edificio originale

è stato abbattuto e tutto il sito ricostruito

con una densità più alta,

come un vicinato compatto che si può girare a piedi.

Alcuni di essi sono stati ancor più graduali.

Questa è Mashpee Commons,

la ristrutturazione più vecchia che abbiamo trovato.

E qui si è costruito, gradualmente in 20 anni,

l'urbanismo sopra

i parcheggi.

Le foto in bianco e nero mostrano

un normale centro commerciale anni '60.

Le mappe lì sopra mostrano la

trasformazione graduale

in un compatto,

variegato villaggio del New England,

i suoi piani per connettere le varie zone a

nuove aree residenzali

al di là delle grandi arterie

dall'altra parte

sono stati approvati.

Così, insomma, talvolta la cosa è graduale.

Qualche volta accade in una botta sola.

Questo è un altro progetto di riempimento di un parcheggio,

quello di un complesso di uffici fuori Washington D.C..

Quando Metrorail ha esteso la sua rete nei sobborghi,

e ha aperto una stazione vicino a questo sito,

i proprietari hanno deciso di

creare un nuovo piano parcheggio

per poi inserire sopra questo

una nuova Main Street, vari appartamenti,

e condomini, mantenendo però

i palazzi d'uffici già esistenti.

Questo è il sito nel 1940.

Era una piccola fattoria

nel villaggio di Hyattsville.

Nel 1980 fu suddivisa

in un centro commerciale da un lato,

e in un complesso di uffici dall'altro.

Poi c'erano un po' di spazi di mezzo per una biblioteca

e per una chiesa, a destra.

Oggi, la strada di transito,

quella principale e i nuovi appartamenti

sono tutti stati terminati.

Prima o poi, mi aspetto che le strade

si estendano attraverso il centro commerciale "rimaneggiato".

Sono stati annunciati piani per molti

di questi appartamenti-giardino

sopra il centro commerciale da ristrutturare.

Il transito è un gran portatore di rinnovamento.

Ecco che aspetto ha:

si possono vedere, più o meno, i bei nuovi palazzi

di condomini tra un palazzo d'ufficio e l'altro,

e lo spazio pubblico e la Main Street.

Questo è uno dei miei favoriti, Belmar.

Hanno creato un bel posto qui, e hanno

usato solo tecnologie costruttive verdi.

Ci sono enormi pannelli fotovoltaici sui tetti,

e anche turbine eoliche.

Questo era un grande centro commerciale,

che si estendeva su un enorme isolato di 100 acri.

Ora equivale a 22 isolati

urbani percorribili a piedi, con

strade praticabili per pedoni,

due parchi pubblici, otto linee di bus

e vari tipi di case.

E insomma sì, ha dato a Lakewood in Colorado

il centro che questo sobborgo

non ha mai avuto prima.

Questo è il centro commerciale nei suoi

giorni di gloria: ci facevano il ballo del liceo, lo adoravano.

Questo è il sito nel 1975,

con il centro commerciale.

Nel 1995, il centro commerciale era morto,

avevano mantenuto solo il grande magazzino.

Questo è successo in molti casi.

I grandi magazzini sono su più piani; sono costruiti meglio

e dunque più facili da riadattare.

Ma gli edifici ad un piano...

si tratta proprio di storia.

Qui c'è la proiezione di come dovrebbe venire.

Questo progetto è molto connesso,

secondo me, ai quartieri vicini.

Dà a 1500 famiglie la possibilità

di una vita più urbana.

Al momento siamo a due terzi dell'opera,

qui vedete come sarà la Main Street.

Ha molto successo,

ed ha aiutato 8 dei 13

centri commerciali

a Denver a ottenere la possibilità,

presente o futura,

di essere rinnovati.

E' importante notare che tutte queste ristrutturazioni

non stanno accadendo...

Voglio dire, non è che arrivano bulldozer a tirar giù tutto,

si creano sacche di praticabilità pedonale

su siti di proprietà

che ormai non rendono più.

Così si dà più scelta alle persone,

senza portarne via altre.

Però non basta creare queste

sacche di "camminabilità."

Si dovrebbe tentare anche una trasformazione più sistemica,

si dovrebbero rinnovare anche i "corridoi" stessi.

Questo per esempio

è un esempio californiano:

hanno preso la via commerciale

che vedete nelle immagini in bianco e nero,

per farne un boulevard che

è divenuto la Main Street della città.

Quindi la zona è cambiata da

parte brutta, pericolosa

e indesiderabile della città,

ad un quartiere bello ed attraente,

pieno di dignità, un indirizzo buono.

Voglio dire, ora si spera di iniziare a vederlo così.

Hanno già costruito un municipio e due hotel,

mi immagino belle case da costruire da quelle parti

senza dover abbattere neanche un albero.

Ci sono un sacco di cose grandiose,

ma mi piacerebbe vedere più "corridoi" venire rinnovati.

Ma l'addensamento

non può funzionare ovunque.

Altre volte aumentare gli spazi verdi

è davvero la soluzione migliore.

C'è molto da imparare da programmi

di landbanking di successo

in posti come Flint, in Michigan.

C'è anche un fiorente movimento di fattorie suburbane,

un incontro tra i victory gardens e internet.

Ma forse uno degli aspetti più importanti del ripopolamento del evrde

è la possibilità di ristrutturare

l'ecologia locale,

come in questo esempio fuori Minneapolis.

Quando è morto il centro commerciale,

la città ha ristrutturato le zone umide

originarie presenti sul sito,

costruendo proprietà lungo il lago,

le quali hanno attratto investimenti di privati.

Il primo di questi, in questo quartiere a basso reddito,

negli ultimi quarant'anni.

Sono riusciti a risistemare l'ecologia locale,

e l'economia, allo stesso tempo.

Ecco un altro esempio di "re-greening",

che ha senso in mercati forti,

come questo, a Seattle.

Siamo sul parcheggio di un centro commerciale

adiacente a una nuova fermata dei trasporti.

Questa linea ondulata è

un sentiero lungo una sorgente che ora è allo scoperto,

mentre prima era sotto il parcheggio.

Scoprendo le nostre sorgenti,

miglioriamo la qualità dell'acqua, nonché

il loro contributo all'habitat naturale.

Allora, vi ho mostrato un po'

di queste ristrutturazioni della prim'ora.

Cosa verrà dopo?

Abbiamo tre sfide per il futuro:

la prima è ristrutturare più

sistematicamente,

su scala metropolitana.

Dobbiamo capire quali

zone vanno ripopolate di verde.

Dove dobbiamo muoverci,

dove dobbiamo incoraggiare la re-inabitazione?

Queste slide mostrano due immagini

di un progetto più largo

tentato ad Atlanta.

Avevo una squadra a cui è stato chiesto di

immaginarsi Atlanta tra 100 anni.

Abbiamo deciso di tentare di invertire la crescita

in 3 semplici mosse, costose ma semplici.

Per prima cosa, in 100 anni,

il transito su tutte le principali vie

ferrate e strade.

Secondo, tra 100 anni,

migliaia di posti per mangiare

su ognuno di questi corridoi.

E' un po' estremo, ma c'è un problema con l'acqua.

Tra cent'anni,

le suddivisioni troppo vicine all'acqua o

troppo lontane dal transito non saranno praticabili.

Quindi abbiamo creato il "transfer eco-acre"

per trasferire i diritti di sviluppo

alle vie di transito per

permettere il "re-greening"

di queste altre parti del progetto

per la produzione di cibo ed energia.

La seconda sfida è migliorare

la qualità del design architettonico

dei rinnovamenti.

Chiudo con questa immagine

della democrazia in azione:

è una protesta in corso

in un rinnovamento a Silver Spring, in

Maryland, su un pezzo di verde artificiale.

Spesso le ristrutturazioni sono accusate

di creare esempi di centri città finti,

e di urbanismo pret-a-porter.

Non senza ragione - c'è poco di più fasullo di un

prato di verde artificiale.

Devo dire che questi posti sono molto ibridi;

sono nuovi ma cercano di sembrare antichi.

Ci sono paesaggi urbani, ma

percentuali di parcheggi da sobborgo.

La popolazione è più

diversificata che nella periferia tipica,

ma meno che nelle città.

E si tratta di luoghi

pubblici, ma gestiti

da aziende private.

L'apparenza è -

come il prato artificiale -

quello che mi lascia perplessa.

Dunque sì, sono felice che

l'urbanesimo funzioni.

Il fatto che ci sia una protesta

significa che il disegno degli isolati e

delle strade, la struttura dello spazio pubblico,

per quanto compromessa,

è ancora qualcosa di meraviglioso.

Però dobbiamo fare meglio l'architettura.

L'ultima sfida è per tutti voi.

Voglio che vi uniate alla protesta e

chiediate, domandiate

luoghi suburbani più sostenibili,

luoghi più sotenibili, punto.

Culturalmente tendiamo

a pensare che i centri città

dovrebbero esser dinamici - ce lo aspettiamo.

Ci aspettiamo anche che le periferie

restino congelate per sempre

in qualsiasi stadio siano

state concepite.

Lasciamole crescere.

Voglio che supportiate

i cambi della zonificazione,

lo snellimento delle strade, il miglioramento

delle infrastrutture e le ristrutturazioni intorno a voi.

Grazie.