Price Ceilings: Rent Controls

Rent controls are a type of price ceiling. We’ll use our diagram to show how rent controls create shortages by reducing the supply of apartments available on the market. Rent controls also result in reduced product quality, since they reduce the returns to landlords from renting apartments. Landlords respond by cutting costs or performing less maintenance, leading to lower quality. There are search costs associated with rent controls, and they also lead to a misallocation of resources since apartments are not allocated to renters who value them the most.

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- [Alex] 今天，我们将要讨论租金管制，
这是我们所讲过的内容的实际应用，

因为租金管制就是最高限价的一种类型。

让我们开始吧。

这是你见过多次的最高限价的五种影响。

我将以租金管制为背景讨论各种影响，

但交易收益损失除外。
因为它其实没有引出任何新的问题，

所以我不再进行讨论。
不过，让我们讨论其它几种影响吧。

好了。租金管制会造成短缺。
我们还是采用通常的图表，

不过这次在横轴，我们标出出租公寓的数量 -

在纵轴，我们标出价格。
这里是我们的需求，这里是我们的供给。

我们想在这里添加的主要内容是
短期内公寓的供给将会非常缺乏弹性。

为什么呢？因为在短期内，公寓就在那里。

它们已被建好，对于改变公寓的供给，
你无能为力。

不过，事实并不完全如此。
你可拿出一套将要上市出售的公寓，

将其改为出租公寓。
你可以转换一些用途 -

你可以提前拆除一套公寓，诸如此类。

但一般来说，短期内供给将会相当缺乏弹性。

现在，我们有了管制租金。
这就意味着，短期内将会出现短缺，

它由图中的这个数量表示。

注意，大部分短缺源自你将租金推到市场均衡以下时、

也即降低租金时需求量的增加。

只有一少部分的短缺源自供给量的减少。
然而，长期来看，

长期供给比短期供给更加具有弹性。

因此，长期来看，短缺将会变得更加严重。

长期来看，将会出现的情况是，
公寓建造数量减少，

更多公寓将被允许停用、荒废，慢慢退出市场。
公寓将被改建为分租的小公寓。

人们不再建造公寓，而是改为建造车库，

人们将会建造其它类型的房屋等等。

因此，长期来看，租金管制造成的短缺比在短期内要糟糕得多。

这是一张有关加拿大安大略省的非常有趣的图，
说明了租金管制如何减少在建新单元的数量。

实际上，甚至在对租金管制进行辩论前，

每年在加拿大安大略省就有3、4万套新单元在建。

1975年实施租金管制之后，
每年在建的新单元不到1万套。

另外还要注意，
可能会被实施租金管制的在建新公寓的数量，

甚至在实施租金管制之前就已减少，

这完全可以理解。
一套公寓需要30到40年才能收回成本，

它们是极其耐用、持久的资产。

所以，如果你今天听说，未来一、两年，
租金可能会被管制，

你就会说，“好吧，我不想建公寓单元了。

你知道，它不再有利可图了。
我本期望在未来30或40年收取这么多的租金 -

它现在被削减了。
这个单元将不再盈利，

所以我不想再建造它了。”
这正是我们看到的情况。

租金管制的讨论减少了在建公寓的数量。
顺便提一下，我们还是用红色表示这个数量，

当时在建的非租金管制房屋的数量。

你可以看到，它变化不大。

所以，这就说明，正是租金管制本身，
而非市场的其它因素，如经济状况，

减少了每年在建的租金管制公寓的数量。

这样，它就说明了租金管制如何通过减少供给造成短缺。

与其它类型的价格管制一样，

租金管制会造成产品质量的下降。

由于租金管制会减少房主出租公寓的收益，

所以房主将会尽量削减成本，
以对价格管制做出反应。

这样，他们就会减少维护，
他们就会减缓电梯的维修，

他们就不再像往常那样修剪草坪。
毕竟，他们仍可出租和以前一样多的单元。

他们可以按照租金管制的价格
出租所有单元，

即便他们削减维护和维修成本及便利设施，

他们不再装配新泳池，他们不再修建操场等等。

他们不再处于竞争激烈的市场。
有很多很多的人希望低于市场价租到他们的公寓，

因此，他们不需要花费这么多钱进行维护和维修，

或用于其它便利。
既然他们的利润在下跌，

他们就想尽可能多地削减成本。

确实，当租金管制非常严格时，
可供使用的公寓大楼很快就变成了贫民窟，

而贫民窟则变为废弃一空的大楼。

这种情况在纽约发生过，在巴黎发生过，
在世界各地的许多城市都发生过，

这些城市都曾实施严格的租金管制。
租金管制还造成浪费排队等候时间和其它搜寻成本。

因此，在纽约寻找一套公寓常常需要很长时间，

而且你得花很多钱才能租到一套租金管制公寓。

举一个著名的例子，
在宋飞正传中有一集，

George只要一看到租住在漂亮公寓的人去世，
便去查询讣告、冲到房主家中，

以这种方式寻找公寓。
实际上，

这是纽约人租到租金管制公寓采用的方法之一。

租金管制的另一个影响是增加歧视现象，

因为租金管制会降低歧视的成本。
在自由市场，房主也可能会歧视。

但在那时，他们要付出代价，
因为他们需要更长的时间才能将公寓租出。

但正是因为租金管制使需求量大于供给量，

排队等候租赁公寓的人比公寓还多。

所以，房主便可轻松地，或以更低的成本，

挑选他们的租赁对象。
因此，对于少数族裔或带孩子的人，

或者房主不大想让他们住进其公寓的人，

他们租赁公寓的成本就会高于一般人。

租金管制还有一个影响也很常见，

就是通过行贿获得租金管制公寓。
当然，行贿是违法行为。

这是违法的，
但有很多方法可以掩盖贿赂。

例如，一种方法是对带有家具的公寓收取额外费用。
对于纽约市租金管制公寓来说，

带有家具的公寓是什么样子？
就是这个样子。

这就是带有家具的公寓。
你明白了吧 - 这是背地里行贿的一种方法。

与其它类型的最高限价一样，

租金管制也会造成资源分配不当。
这就是说，

公寓没有租给对其价值最大的租客。
例如，如果你在纽约市租有一套租金管制公寓，

你无论如何也不会放弃。

因此，我认识一些在纽约市保留公寓作为度假屋的人，

他们仅在夏季使用，只是偶尔才去那里。
公寓对他们价值并不很大，

但价格这么低，
所以还是保留公寓比较明智。

如果他们必须支付市场价，
那么，高价值的出价者，

即公寓对其确实有价值的人，
就会抬高价格，

商品就会配置给他们。
然而，我们现在的情况是，

只是偶尔使用公寓的人保留公寓，
而其他家庭人口较多的人，

则挤在对他们来说过于狭小的公寓里。
另一个经典的例子：

一对老夫妻，即便他们的孩子搬出去后，
仍然住在一套很大的租金管制公寓中。

因为他们没有支付全价、
没有支付实际价值，

所以，搬出去对他们来说并不划算。

所以，就有了这些配置给老夫妇的公寓，
这些公寓对于他们来说价值其实很低，

而即便这些公寓对有些人来说价值高得多，
他们却无法找到这类公寓。

例如，一项研究发现，
纽约市21%的租客所住的公寓，

房间要么太多，要么太少，

如果他们住在没有实施租金管制的城市，
就不会这样选择。

所以，这就是公寓配置不当。
好了，最高限价就讲这些。

下一讲，我们将讨论最低限价，
即低于此价即属违法的价格。

- [解说] 如果你想测试自己，请点击“Practice Questions”。

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字幕翻译：朱江波
翻译校对：由晨立