Price Ceilings: Rent Controls

Rent controls are a type of price ceiling. We’ll use our diagram to show how rent controls create shortages by reducing the supply of apartments available on the market. Rent controls also result in reduced product quality, since they reduce the returns to landlords from renting apartments. Landlords respond by cutting costs or performing less maintenance, leading to lower quality. There are search costs associated with rent controls, and they also lead to a misallocation of resources since apartments are not allocated to renters who value them the most.

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- Aujourd'hui, nous allons nous pencher sur
le contrôle des loyers, une application que

nous avons déjà rencontrée, parce que le contrôle
des loyers est simplement un type de prix plafond.

Allons-y.

Voici la liste des effets du prix
plafond que vous avez vue maintenant

plusieurs fois. Je vais parler de chacun
d'eux dans le contexte du contrôle des loyers

sauf pour une perte de gains à l'échange
qui n’introduit vraiment aucune

nouvelle question. Je ne vais donc pas en parler.
Parlons des autres éléments, cependant.

Bon. Les contrôles de loyers créent des pénuries.
Faisons notre graphique habituel sauf que cette

fois sur l'axe des abscisses nous avons la quantité
d'appartements de location et sur l'axe

des ordonnées nous avons le prix. Voici notre
demande et voici notre offre. La chose principale

que nous voulons ajouter ici est que
l'offre des appartements à court terme

va être très inélastique. Pourquoi ? Eh bien, à
court terme, les appartements sont tout simplement

là. Ils sont déjà construits, il n'y a pas grand chose
que vous pouvez faire pour changer l'offre des

appartements. Bon, en fait, ce n'est pas tout à fait
vrai. Vous pouvez prendre un appartement qui est

prêt à entrer sur le marché et le transformer
en un condo. Vous pourriez changer

certaines utilisations, vous pouvez démolir très tôt
un appartement, des choses comme ça. Mais,

essentiellement l'offre va être assez inélastique
à court-terme. Donc, nous avons une

location contrôlée. Cela signifie
une pénurie à court terme qui est

indiquée par ce montant sur le graphique. Remarquez,
que la plupart de la pénurie provient d'une

augmentation de la quantité demandée lorsque vous
poussez le loyer en dessous de l'équilibre du marché,

quand vous baissez le loyer.
Seule une partie de la pénurie

provient d'une diminution de la quantité
offerte. À long terme cependant,

l'offre à long terme va être beaucoup plus
élastique que celle à court terme. Donc, à

long terme, la pénurie deviendra
pire. À long terme, ce qui va arriver

est que moins d'appartements seront
construits, plus appartements seront laissés à

l'abandon pour devenir vétustes, et lentement quitter
le marché. Les appartements seront transformés

en condominiums. Au lieu de construire des appartements,
les gens vont construire des garages pour les voitures,

les gens vont construire d'autres types de
logements, et ainsi de suite. Ainsi, à long terme,

la pénurie provenant du contrôle des loyers
devient pire qu'à court terme. Voici un

graphique intéressant concernant l’Ontario au Canada,
montrant comment le contrôle des loyers peut réduire le

nombre de nouvelles unités en cours de construction.
Donc, avant que le contrôle des loyers soit débattu, il

y avait environ 30 à 40 milles nouvelles unités en cours
de construction chaque année dans l’Ontario au Canada.

Après que le contrôle des loyers a été mis en
place en 1975, il y avait moins de 10 000

nouveaux logements construits chaque année. Notez
aussi que le nombre de nouveaux appartements

en cours de construction qui pourraient être
à loyer contrôlé, a diminué avant même que le

contrôle des loyers ait été mis en place, ce qui est
parfaitement logique. Un appartement doit s'autofinancer

en 30 ou 40 ans. Ce sont des actifs à long
terme très durables. Alors si vous

entendez aujourd'hui, que l'an prochain ou dans deux ans, les loyers
des appartements pourraient être contrôlés, vous allez

vous dire : « Eh bien, je ne veux pas construire
cet appartement, il ne sera plus rentable.

Je m'attendais à un certain montant de tant
de loyers pour les 30 ou 40 prochaines années,

qui est maintenant réduit. Cette unité ne
va pas être rentable, je ne veux plus la

construire ». Et c'est exactement ce que nous avons vu.
Une discussion concernant le contrôle des loyers

a réduit le nombre d'appartements en construction.
Nous avons également mis, au fait,

le nombre en rouge est le nombre de
logements sans contrôle de loyers qui était

construit à l'époque. Et vous pouvez voir
qu'il n'a pas beaucoup changé. Donc, cela

illustre que c'est bien le contrôle des loyers
et non pas d'autres facteurs du marché

tels que l'état de l'économie, qui réduisent
le nombre de logements à loyer contrôlé

construits chaque année. Cela illustre comment
le contrôle des loyers peut créer une

pénurie en réduisant l'offre. Comme avec d'autres
types de contrôles de prix, le contrôle des loyers

crée une réduction de la qualité du produit.
Le contrôle des loyers réduit donc

les revenus de la location des
appartements, les propriétaires vont

répondre à ce contrôle des prix en essayant
de réduire le coût. Ils vont donc réduire

l'entretien. Ils vont ralentir les
réparations des ascenseurs. Ils ne vont pas

tondre les pelouses aussi souvent. Après tout,
ils peuvent toujours vendre juste autant d'unités

qu’auparavant. Ils peuvent garder toutes
leurs unités louées au loyer contrôlé

même quand ils ont réduit l'entretien, les
coûts de réparation et les aménagements, ils

n'installeront pas une nouvelle piscine ou une
aire de jeux et ainsi de suite. Ils ne sont plus

dans un marché concurrentiel. Ils ont beaucoup,
beaucoup de personnes qui veulent louer

leurs appartements au prix en dessous du marché,
de sorte qu'ils ne doivent pas dépenser autant

en entretien, réparations et autres
avantages. Et, puisque les bénéfices ont

diminué, ils veulent essayer de réduire les coûts autant
que possible. En effet, lorsque le contrôle des loyers

est très rigoureux, les immeubles en état de
fonctionnement se transforment rapidement en

taudis et les taudis en bâtiments
abandonnés et vides. Cela s'est passé à

New York, à Paris, et dans
de nombreuses villes dans le

monde, qui ont institué un contrôle rigoureux des
loyers. Le contrôle des loyers crée des files

d’attente inutiles et d'autres coûts de recherche. Par
conséquent,trouver un appartement à New York prend souvent

beaucoup de temps et vous devez dépenser beaucoup
d'argent pour obtenir un appartement au loyer contrôlé.

Dans un exemple célèbre, un épisode de Seinfeld,
George recherche des appartements en

consultant les nécrologies et se précipitant chez
le propriétaire, quand il voit que quelqu'un

est décédé et qu’il avait un bel appartement, et c'est
en fait l’une des techniques que les new-yorkais

utilisent pour essayer d'obtenir un
appartement à loyer contrôlé. Un autre effet

du contrôle des loyers est l’augmentation de la
discrimination parce que le contrôle des loyers

réduit le prix de la discrimination. Dans un marché
libre, les propriétaires pourraient discriminer,

mais dans cas, ils paieraient un prix parce cela
va leur prendre plus de temps pour louer

l'appartement. Et c’est précisément parce que le
contrôle des loyers rend la quantité demandée supérieure

à la quantité offerte qu'il y a plus de personnes
désirant obtenir des appartements,

qu'il n'y a d'appartements. Ainsi, les propriétaires
peuvent plus facilement ou à moindre coût, choisir

leurs locataires. Par conséquent, pour les minorités
ou pour les personnes avec des enfants, ou

pour les personnes à qui les propriétaires
ne veulent pas louer leur appartement,

leur coût pour obtenir un appartement
va être encore plus élevé que pour

une personne moyenne. Un autre effet du contrôle
des loyers qui est très commun, est de payer

des pots de vin pour obtenir un appartement à loyer
contrôlé. Les pots de vin, bien sûr, sont illégaux. C'est

illégal, mais il existe des moyens de déguiser un
pot de vin. Une façon, par exemple, serait

de payer un supplément pour un appartement
meublé. À quoi ressemble un appartement meublé

dans la ville de New York City pour un logement à
loyer contrôlé ? Il ressemble à ceci. C'est un

appartement meublé. Vous avez compris l'idée,
c'est un moyen de payer un pot de vin sous la

table. Comme avec d'autres types de prix
plafonds, le contrôle des loyers crée une

mauvaise allocation des ressources, à savoir les
appartements ne sont pas attribués aux

locataires qui leur attachent la plus grande valeur. Si vous avez un
jour l'occasion d'avoir un appartement à loyer contrôlé à New York

par exemple, ne l'abandonnez
jamais, jamais. J'ai connu

des gens qui gardaient un appartement à New
York City juste pour une maison de vacances.

Ils y vont occasionnellement juste
en été. Il n'a pas beaucoup de

valeur pour eux, mais le prix du loyer est si
bas qu'il est logique de garder l'appartement.

S'ils devaient payer le prix du marché, alors
les meilleurs enchérisseurs, ceux qui

évaluent vraiment l'appartement, en feraient
augmenter le prix et le bien leur serait alloué.

Au lieu de cela, ce que nous avons, ce sont des gens
qui n’utilisent l'appartement que de temps en temps,

et qui gardent l'appartement, tandis que d'autres personnes
avec de grandes familles sont entassées dans des

appartements qui sont beaucoup trop petits pour
elles. Un autre exemple classique, le couple

âgé qui reste dans son grand appartement
à loyer contrôlé même lorsque leurs

enfants ont déménagé. Cela n'a pas de
sens pour eux de se déplacer puisqu'ils

ne payent pas le prix complet. Ils ne payent pas
la valeur réelle. Vous voyez, des appartements

sont attribués à des couples âgés qui
pour eux ont une valeur faible

quand il y a des gens pour qui la valeur de ce
même appartement est beaucoup plus élevée

et qui ne peuvent pas trouver d’appartement.
Une étude à ce sujet à découvert, par exemple, que

21 % des locataires à New York vivent dans un
appartement qui a plus ou moins de chambres

que ce qu’ils choisiraient s'ils vivaient
dans une ville sans contrôle des loyers. Donc

l’allocation des appartements est mauvaise. Bien.
C'est tout pour les prix plafond. Lors du prochain cours,

nous analyserons les prix planchers, un prix en
dessous duquel il est illégal de vendre ou d'acheter.

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