De afgelopen 50 jaar
hebben we voorsteden gebouwd
met een hoop onbedoelde gevolgen.
Ik ga het hebben over enkele van deze gevolgen
door een hele serie interessante projecten te laten zien
die ons belangrijke redenen geven
om echt optimistisch te zijn
dat het grote ontwerp- en bouwproject van de komende 50 jaar
het ombouwen van de voorsteden zal zijn.
Dus of het gaat om het herontwikkelen van doodbloedende winkelcentra,
of het herinrichten van uitgestorven blokkendooswinkels,
of het reconstrueren van watergebieden
waar eerst parkeerplaatsen waren,
ik denk dat
het groeiend aantal
lege en slechtlopende
winkelgebieden
in de voorsteden
ons een enorme kans geeft
om onze minst duurzame
landschappen nu aan te pakken
en ze om te vormen tot
meer duurzamere plaatsen.
Dat proces geeft ons de mogelijkheid
om meer van onze groei terug te leiden
naar bestaande gemeenschappen
die wel een impuls kunnen gebruiken,
en die de infrastructuur al hebben,
in plaats van door te gaan
met bomen kappen
en de groene ruimte aan de randen af te breken.
Maar waarom is dit zo belangrijk?
Ik denk dat er een aantal redenen voor zijn.
Ik zal niet te veel op de details ingaan, maar ik noem er een paar.
Kijk om te beginnen naar klimaatverandering:
de gemiddelde stadsbewoner in de VS heeft
ongeveer eenderde van de koolstofvoetafdruk
van de gemiddelde bewoner van een voorstad,
vooral omdat ze in de voorstad veel meer rijden
en in vrijstaande huizen wonen,
die veel meer buitenoppervlak hebben
waar energie uit lekt.
Dus puur uit
het oogpunt van klimaatverandering,
zijn de steden al
relatief groen.
De beste oplossing
om de uitstoot van broeikasgas terug te dringen
is dus te kiezen voor verstedelijking
van de voorsteden.
Door dat op en neer rijden naar de voorsteden,
is het aantal gereden kilometers verdubbeld.
Daardoor zijn we afhankelijker
van buitenlandse olie
ondanks groeiende brandstofbesparing.
We rijden gewoon zoveel meer,
dat de technologie het niet bij kan houden.
Volksgezondheid is een andere reden
om ombouw te overwegen.
Onderzoekers op het gebied van gezondheid
zien een steeds sterker verband tussen
het wijkpatroon van de voorsteden
en een zittende leefstijl.
En dat is weer gekoppeld aan
een nogal alarmerende
toename van overgewicht,
zoals te zien op deze kaarten,
en dat overgewicht geleid heeft
tot steeds meer hartkwalen
en diabetes,
zo sterk dat een kind dat vandaag geboren wordt
een kans van één op drie heeft
om diabetes te krijgen.
En dat percentage stijgt evenredig
omdat kinderen niet meer
naar school lopen,
ook weer vanwege onze wijkpatronen.
En dan ten slotte -- het aspect van betaalbaarheid.
Ik bedoel: hoe betaalbaar is het
om in voorsteden te blijven wonen
als de benzineprijzen stijgen?
De uitbreiding van steden naar goedkope grond,
in de afgelopen 50 jaar --
de goedkope grond aan de rand van de stand --
heeft generaties van families van de
Amerikaanse droom laten genieten.
Maar steeds vaker
worden de beloofde besparingen
van wonen waar je het kunt betalen --
wat eigenlijk ons model is --
die besparingen verdampen
als je ook de vervoerskosten meetelt.
Hier in Atlanta bijvoorbeeld verdient
ongeveer de helft van de huishoudens
tussen 20.000 en 50.000 dollar per jaar.
Zij besteden 29 procent van hun inkomen
aan huisvesting
en 32 procent
aan vervoer.
Dat zijn cijfers uit 2005.
Dat was voordat de benzine meer dan € 1,25 per liter kostte.
Niemand van ons
heeft de neiging de vervoerskosten mee te rekenen.
En die zullen voorlopig
niet omlaag gaan.
Of je nu houdt van de beschutte privacy in de voorsteden
of juist de zielloze winkelstraten haat,
redenen genoeg waarom het belangrijk is ze te verbouwen.
Maar is dat uitvoerbaar?
Ik denk van wel.
June Williamson en ik onderzoeken dit onderwerp
al meer dan 10 jaar.
We hebben meer dan 80
verschillende projecten gevonden.
En ze zijn echt allemaal marktgestuurd.
Wat in de markt vooral stuurt --
ten eerste grote demografische verschuivingen.
We stellen ons voorsteden voor
als plekken die op gezinnen gericht zijn.
Maar dat is echt allang niet meer zo.
Sinds 2000
heeft tweederde van de huishoudens in de voorsteden
al geen kinderen meer.
We hebben deze ontwikkeling niet opgemerkt.
De oorzaak heeft een hoop te maken met
de oververtegenwoordiging van twee grote
demografische groepen:
de gepensioneerde babyboomers,
en dan is er een gat,
generatie X, die klein in aantal is.
Zij hebben nog wel kinderen.
Maar generatie Y is nog niet op de leeftijd
om aan kinderen te beginnen.
Zij zijn de andere grote generatie.
Dus als gevolg daarvan,
voorspellen demografen
dat rond 2025,
75 tot 85 procent van de nieuwe huishoudens
kinderloos zal zijn.
En in marktonderzoek, consumentenonderzoek,
is aan de boomers en Gen Y gevraagd
wat zij graag zouden willen,
waar ze graag willen wonen.
Er blijkt een enorme vraag komen --
en dat zien we al --
naar meer stedelijke leefstijlen
in de voorsteden.
De boomers willen graag oud worden in hun eigen huis
en Gen Y houdt er graag
een stadse leefstijl op na,
maar het meeste werk zal in de voorsteden blijven.
De andere grote aanjager voor verandering
is de aanwezigheid van
slecht presterend asfalt.
Ik denk steeds dat dit een goede naam zou zijn
voor een indie-rockband.
Maar ontwikkelaars gebruiken die term vaak
voor onderbezette parkeerplaatsen.
De voorsteden liggen er vol mee.
Toen de naoorlogse voorsteden werden gebouwd
op de goedkope grond,
ver weg van de binnenstad,
was het handig om parkeerplaatsen
gewoon bovengronds aan te leggen.
Maar die locaties zijn verplaatst
en nog een keer verplaatst,
toen we doorgingen met uitbreiden.
En nu liggen ze
relatief centraal.
Dat slaat nergens meer op.
Die grond is nu te kostbaar voor bovengronds parkeren.
Het is nu veel slimmer
om een parkeerdek de hoogte in te bouwen
op die locaties.
Dus wat kun je doen
met een doodgebloed winkelcentrum,
een uitgestorven kantorenpark?
Van alles, is gebleken.
In een langzame economie als die van ons
is herbewoning
een van de meer populaire strategieën.
Dit is toevallig
een leegstaand winkelcentrum in St. Louis
dat heringericht is als kunstruimte.
Het biedt nu een thuis aan ateliers,
theatergroepen, dansgroepen.
Het brengt niet meer zoveel op aan belasting
als voorheen,
maar het dient de gemeenschap.
Het houdt de lichten aan.
Het wordt, denk ik, echt een geweldige instelling.
Andere winkelcentra zijn heringericht
als verpleeghuizen,
als universiteiten,
en als allerlei kantoorruimte.
We troffen ook een hoop voorbeelden aan
van lege blokkendooswinkels
die zijn omgebouwd tot
allerlei zaken die nuttig zijn voor de gemeenschap --
veel scholen, veel kerken
en veel bibliotheken als deze.
Dit was een kleine supermarkt, een Food Lion,
maar nu een openbare bibliotheek.
In aanvulling op de volgens mij mooie herbestemming,
hebben ze wat parkeerplaatsen weggehaald,
bioswales geïnstalleerd om de vervuiling weg te halen
en voetpaden aangelegd
om de buurt te verbinden.
En ze hebben
wat gewoon een winkel was langs een winkelstraat
veranderd in een gemeenschapshuis.
Dit is een klein L-vormig winkelcentrum
in Phoenix, Arizona.
Ze hebben het slechts een verse lik frisse verf gegeven,
een exclusieve kruidenier ingericht
en een restaurant gevestigd in het oude postkantoor.
Onderschat nooit de kracht van voedsel
om een plek een nieuwe draai te geven
en er een bestemming van te maken.
Het was zo'n succes dat ze nu de winkels aan de overkant van de straat hebben overgenomen.
En de vastgoedreclameborden in de buurt
verkondigen trots:
"Op loopafstand van Le Grande Orange,"
want gaf de buurt
wat sociologen noemen
"een derde plek."
Als thuis de eerste plek is
en werk de tweede,
dat is de derde plek waar je je vermaakt
en een gemeenschap opbouwt.
Vooral als de voorsteden minder gericht worden
op het gezin,
het gezinshuishouden,
dan ontstaat een sterke behoefte
naar meer derde plekken.
Maar de grondigste herbestemmingen
zijn toch die in de volgende categorie,
de volgende strategie, herontwikkeling.
Ten tijde van economische voorspoed, waren er verscheidene
grondige herontwikkelingsprojecten
waarbij het oorspronkelijke gebouw
volledig werd gesloopt en de hele locatie herbouwd
maar met aanmerkelijk hogere dichtheid,
een soort compacte, bewandelbare stedelijke buurten.
Maar een enkele keer is het veel meer stapsgewijs gegaan.
Dit is Mashpee Commons,
de oudste herinrichting die we konden vinden.
Hier is de laatste 20 jaar in stappen
een stad gebouwd
boven op parkeerplaatsen.
De zwart-wit foto toont
het winkelcentrum uit de jaren 60.
En de kaarten er boven
tonen de geleidelijke omvorming
tot een compact
multifunctioneel dorp in New England,
en de nieuwste plannen zijn goedgekeurd
om het te verbinden
met de nieuwe woonwijken
over de uitvalswegen
naar de andere kant.
Soms gaat het dus stapsgewijs,
soms gebeurt alles tegelijk.
Dit is een andere invulling van parkeerplaatsen,
een kantorenpark buiten Washington D.C.
Toen Metrorail de metro uitbreidde naar de voorsteden
en een station opende dichtbij deze locatie,
besloten de eigenaren
om een nieuwe parkeergarage te bouwen
met daar bovenop
een nieuwe Main Street, een aantal appartementen
en appartementen,
met behoud van de bestaande kantoorgebouwen.
Hier is de locatie in 1940.
Het was een kleine boerderij
in het dorp Hyattsville.
Rond 1980 was het opgesplitst
in een groot winkelcentrum aan de ene kant
en een kantorenpark aan de andere.
En een buffergebied voor een bibliotheek
en een kerk, helemaal rechts.
Nu zijn het station,
Main Street en de nieuwe woningen
allemaal gebouwd.
Uiteindelijk verwacht ik dat de straten
zullen uitbreiden via een herontwikkeling van het winkelcentrum.
De plannen zijn al bekendgemaakt
voor een hoop van die tuinappartementen
boven het te verbouwen winkelcentrum.
Een metro is een sterke aanjager van herinrichtingen.
Zo ziet het er uit.
Je kunt de nieuwe hippe flatwoningen tussen
de kantoorgebouwen door zien
en de openbare ruimte en de nieuwe Main Street.
Dit is één van mijn favorieten, Belmar.
Ze hebben hier echt een aantrekkelijke plek gebouwd
en dat door helemaal groen te bouwen.
Er liggen rijen zonnepanelen op de daken
en ook windturbines.
Dit was een heel groot winkelcentrum
op een terrein van 40 hectare.
Nu zijn het 22
bewandelbare woonblokken
met openbare straten,
twee openbare parken, acht buslijnen
en verschillende typen woningen.
En zo heeft Lakewood, Colorado
de binnenstad gekregen
die deze voorstad nooit heeft gehad.
Dit was het winkelcentrum in de gloriedagen.
Ze hadden hun schoolfeest in het winkelcentrum. Ze hielden van hun winkelcentrum.
Dit is deze plek in 1975
met het winkelcentrum.
Rond 1995 was het winkelcentrum doodgebloed.
Het warenhuis is behouden.
Dit kwamen we veel vaker tegen.
Warenhuizen hebben meer verdiepingen, ze zijn beter gebouwd.
Die zijn gemakkelijker aan te passen.
Maar die gelijkvloerse gevallen ...
dat is verleden tijd.
Zo gaat het eruit zien.
Dit project heeft denk ik goede verbindingen
met de bestaande wijken.
Het biedt 1500 huishoudens de kans
op een meer stedelijke leefstijl.
Het is nu voor ongeveer tweederde voltooid.
Zo ziet de nieuwe hoofdstraat eruit.
Het heeft veel succes.
En het draagt bij aan een snelle --
8 van de 13
regionale winkelcentra in Denver
hebben plannen aangekondigd voor
een herinrichting.
Maar het is van belang op te merken dat al deze herinrichtingen
niet plaatsvinden --
er komen niet gewoon bulldozers die de hele stad afbreken.
Nee, het zijn bewandelbare gebieden
op de plek van
laag-presterend onroerend goed.
Mensen krijgen zo meer keuze.
Maar er vallen geen keuzes af.
Toch is het niet voldoende
om alleen maar bewandelbare gebieden te maken.
Je wilt immers ook mikken op meer structurele verandering.
We moeten ook de doorgangen zelf herinrichten.
Dit is er een
die heringericht is in Californië.
Ze pakten het winkelgebied aan
dat onder op de zwart-wit plaatjes staat,
en ze maakten een boulevard
die de hoofdstraat voor hun stad is geworden.
Een transformatie van
een lelijk, onveilig,
en ongewenst adres,
tot een mooi,
aantrekkelijk en waardig adres.
Ik bedoel, dat hopen we te zullen zien --
Ze hebben het gemeentehuis al gebouwd, twee hotels gelokt.
Ik kan me daar mooie huizen tussen voorstellen
zonder dat er bomen gekapt hoeven worden.
Dus er zijn een hoop geweldige dingen.
Maar ik zou graag nog meer doorgangen heringericht willen zien.
Maar verdichting
werkt niet overal.
Soms is herbeplanting
echt een beter antwoord.
Je kunt een hoop leren van geslaagde
verkavelingstrajecten
in steden als Flint, Michigan.
Er bestaat ook een beweging voor voorstedelijke landbouw --
een soort max van moestuintjes en internet.
Misschien het belangrijkste aspect van herbeplanting
is de mogelijkheid om de lokale
ecologie te herstellen
zoals in dit voorbeeld van buiten Minneapolis.
Toen het winkelcentrum ophield,
bracht de stad op die plek
het oorspronkelijke watergebied terug
zodat onroerend goed aan het water ontstond
waar privé-investeerders interesse voor kregen,
de eerste investeerders die in deze minima-wijk verschenen
in meer dan 40 jaar.
Ze zijn er dus in geslaagd om tegelijk de lokale ecologie
en de lokale economie terug te brengen.
Dit is nog een voorbeeld van herbeplanting.
Het heeft ook zin in hele sterke markten.
Deze in Seattle
is op de plek van een parkeerplaats bij een winkelcentrum
naast een nieuw busstation.
En de golvende lijn
is een pad langs een beekje dat in de openlucht is.
Het beekje stroomde door een duiker onder de parkeerplaats door.
Maar het uitgraven verbetert echt
de waterkwaliteit
en de bijdrage aan de leefomgeving.
Ik heb u een aantal van de
eerste-generatie herinrichtingen laten zien.
Wat volgt?
Ik denk dat we voor de toekomst drie uitdagingen hebben.
De eerste is het systematischer
plannen van de herindelingen
op de schaal van een metropool.
We moeten doelgericht bepalen
welke gebieden opgeknapt moeten worden.
Waar moeten we herontwikkelen?
En waar moeten we herbewoning stimuleren?
Deze dia's tonen twee plaatjes
van een groter project
waarin dit voor Atlanta werd onderzocht.
Ik leidde een team dat een voorstelling maakte
van Atlanta over 100 jaar.
We kozen voor het terugdraaien van de uitbreiding
in drie eenvoudige bewegingen -- duur, maar eenvoudig.
Eén, over honderd jaar,
openbaar vervoer over alle belangrijke
spoor- en wegverbindingen.
Twee, over honderd jaar,
300 meter-buffers
op alle waterstromen.
't Is een beetje extreem, maar we hebben een waterprobleempje.
Over honderd jaar
zullen buurten die te dicht bij water liggen
of te ver van de transithubs, niet meer levensvatbaar zijn.
Daarom hebben we de eco-hectare-overdracht verzonnen
om ontwikkelingsrechten naar de
omgeving van vervoerscorridors over te brengen
en vergroening van die voormalige
buurten toe te staan voor
de productie van voedsel en energie.
De tweede uitdaging
is het verbeteren van de architectuurwaarde
van herinrichtingen.
En ik sluit af met deze foto
van democratie in bedrijf.
Dit is een demonstratie bij een
herinrichting in Silver Spring, Maryland
op een Astroturf veldje.
Herindelingen wordt vaak verweten
voorbeelden van een nep-binnenstad
en directe stedenbouw te zijn.
En niet zonder reden; wat is er nou meer nep
dan een Astroturf veldje.
Ik moet zeggen, dit zijn zeer vreemde plaatsen.
Ze zijn nieuw, maar willen oud lijken.
Ze hebben stadsgezichten,
maar de parkeerdruk van een voorstad.
Hun bevolking is meer
gevarieerd dan de doorsnee voorstad,
maar niet zo gevarieerd als steden.
En het zijn
openbare gebieden,
maar in beheer van bedrijven.
En als ik alleen op het uiterlijk af ga
-- zoals Astroturf hier --
moet ik huiveren.
Ik bedoel, ik ben blij dat
de verstedelijking plaatsvindt.
Het feit dat geprotesteerd wordt
betekent in werkelijkheid
dat de indeling van de blokken, de straten en blokken, de opzet van de openbare gebieden,
hoewel een compromis,
nog altijd geweldig is.
Maar de architectuur moet beter.
De laatste uitdaging is voor jullie.
Ik wil dat jullie meedoen met de protesten
en meer duurzame
plekken eisen in de voorsteden --
meer duurzame plekken, sowieso.
Maar in cultureel opzicht
denken we dat binnensteden
dynamisch horen te zijn en dat verwachten we ook.
We lijken te verwachten
dat voorsteden voor altijd bevroren moeten blijven
in de puberale vorm
waarin ze ooit gebouwd zijn.
Het wordt tijd om ze op te laten groeien.
Dus ik wil graag dat jullie steun geven
aan de wijzigingen in bestemmingsplannen,
de wegenreductie, de verbeteringen aan de infrastructuur
en de herindelingen die binnenkort bij u in de buurt gaan plaatsvinden.
Dank jullie wel.