[Alex] Ma megnézzük a bérleti díj szabályozást, amiről valójában már beszéltünk, mert a plafonár egy típusáról van szó. Kezdjük is. Íme a plafonár hatásainak listája, amit már sokszor megnéztünk. Mindegyiket megvizsgáljuk a bérleti díj szabályozással összefüggésben is. kivéve a kereskedelmi nyereség kiesést, mert ez nem igazán vet fel újdonságokat, így erről nem fogunk szót ejteni. Beszéljünk a többi hatásról. A bérleti díj szabályozás hiányt okoz. Nézzük a szokásos grafikonunkat, csak most a vízszintes tengelyen van a bérelhető ingatlanok száma. A függőleges tengelyen van az ár. Itt van a kereslet, itt van a kínálat. A legfontosabb dolog, ami itt más lesz, hogy az ingatlanok kínálata rövid távon nagyon rugalmatlan lesz. Miért? Rövidtávon az ingatlanok egyszerűen adottak. Már megépültek, nem sokat tehetünk a kínálat megváltoztatására. Ez persze nem teljesen igaz. Vehetünk pl. egy lakást, amit hamarosan piacra dobnak, és átalakíthatjuk társasházzá. Meg lehet változtatni némely használatot. Esetleg le is bonthatunk egy épületet, stb. De alapvetően rövid távon a kínálat rugalmatlan lesz. A bérleti díj tehát szabályozott. Ez azt jelenti, hogy rövidtávon hiány fog fellépni, amit ez az érték ad meg a grafikonon. Látjuk, hogy a hiány legnagyobb része a keresleti mennyiségég növekedéséből adódik, amikor csökkentik a bérleti díjat, azaz le van nyomva a piac egyensúlyi szintje alá. Csak a hiány kis része ered a kínálat mennyiségének csökkenéséből. Hosszútávon ugyanakkor a hosszútávú kínálat sokkal rugalmasabb lesz, mint a rövidtávú kínálat. Így hosszútávon a hiány sokkal rosszabb lesz. Hosszútávon az történik, hogy kevesebb ingatlan fog épülni, több lakást engednek leromlani, amik lassan kikerülnek a piacról. A lakásokat társasházakká alakítják. Lakásépítés helyett garázsokat fognak építeni, másféle lakóhelyeket fognak építeni, stb. A bérleti díj szabályozásából származó hiány hosszú távon sokkal rosszabb lesz, mint rövidtávon. Ez a grafikon a kanadai Ontarioból azt mutatja, hogyan csökken a bérleti díj szabályozása miatt az új építések száma. Még mielőtt a bérleti díj szabályozását vitatni kezdték volna, mintegy 30-40 ezer új egység épült évente Ontarioban. Miután 75-ben bevezették a szabályozást, kevesebb mint évi 10 ezer új egység épült. Vegyük észre azt is, hogy az újonnan épített lakások száma, melyek bérleti díját már szabályozhatták, már a szabályozás bevezetése előtt hanyatlani kezdett, és ez tökéletesen érthető is. Egy lakásnak 30-40 éven belül ki kell fizetődnie. Tartós, hosszú élettartamú befektetés. Ha ma azt halljuk, hogy a következő 1-2 évben a bérleti díjakat szabályozni fogják, úgy fogunk dönteni, hogy nem építjük fel a lakást. Így nem lesz nyereséges, mert ennyi és ennyi bérleti díjat terveztünk a következő 30-40 évben, és ez most vissza lett vágva. Így a lakás nem lesz nyereséges, nem építjük fel. Pontosan ezt tapasztaltuk. A bérleti díjak szabályozása körüli vita hatására csökkent az építkezések száma. Pirossal tüntettük fel az akkoriban épített, nem kiadásra szánt lakások számát. Látható, hogy az nem változott sokat. Ez azt szemlélteti, hogy a bérleti díj szabályozása, és nem más piaci tényezők, mint pl. a gazdasási helyzet miatt csökkent a bérletidíj-szabályozott ingatlanok építésének éves száma. Ez mutatja, hogy a bérleti díj szabályozás a kínálat csökkentésével hiányt hozhat létre. Ahogy más árszabályozások esetén is, a bérleti díj szabályozás csökkenést okoz a termékminőségben is. A szabályozás miatt csökken a bérbeadók kiadásból származó bevétele, és így a tulajdonosok úgy reagálnak, hogy próbálják csökkenteni a kiadásikat. Kevésbé fognak karban tartani. lassabban fogják megjavítani a liftet, ritkábban fognak füvet nyírni. De még így is ugyanannyi egységet lehet eladni, mint korábban. Minden egységet bérbe tudnak adni az ellenőrzött bérleti díjon, még ha csökkentik is a karbantartás, javítás költségeit, nem építenek új medencét, vagy játszóteret, stb. Már nem a versenypiacon működnek. Rengetegen vannak, akik kibérelnék a lakásukat a piaci ár alatti bérért, így nem kell túl sokat költeni karbantartásra, javításokra és egyebekre. Mivel esik a nyereségük, megpróbálják csökkenteni a költségeket, amennyire csak lehet. Valóban, amikor a szabályozások nagyon erősek, a használható lakóépületek gyorsan válnak nyomornegyedekké, a nyomornegyedek elhagyatott szellemvárosokká. Ez történt New Yorkban és Párizsban, és több városban szerte a világon, ahol erős bérleti díj szabályozást vezettek be. A szabályozás pazarló sorokat és egyéb keresési kiadásokat okoz. New Yorkban szabályozott bérleti díjas ingatlant találni gyakran nagyon sokáig tart, és sokba kerül. A Seinfield TV sorozat egyik epizódjában George úgy keres lakást, hogy a gyászjelentéseket olvasgatja, és rohan a tulajhoz, amint látja, hogy olyan halt meg, akinek jó lakása volt. Tényleg ez volt az egyik módszer, ahogy a New York-iak bérleti díj szabályozott lakáshoz jutottak. A szabályozás másik hatása a diszkrimináció növekedése, mert a szabályozás által csökken a diszkrimináció ára. Szabad piacon a bérbeadó diszkriminálhat, de ezért nagy árat fizet, mert így tovább tart kiadni a lakást. De mivel a szabályozás miatt a szükséges mennyiség meghaladja a kínált mennyiséget, több bérlő áll sorban, mint amennyi kiadó lakás van. Így a bérbeadók könnyebben és kisebb költséggel válogathatnak, hogy kinek adják ki a lakást. Így a kisebbségiek vagy a gyerekesek, vagy azok, akiket a bérbeadók esetleg kevésbe szeretnének, nekik a lakáshoz jutás ára még magasabb lesz, mint az átlag számára. A szabályozás további és igen gyakori hatása a kenőpénz. A kenőpénz természetesen illegális. Illegális, de leplezhető. Pl. úgy, hogy felárat kérnek a bútorozott lakásért. Hogy néz ki egy bútorozott, bérleti díj szabályozott lakás New Yorkban? Hát így. Ez egy bútorozott lakás. Értjük már, ez egy álcázott kenőpénz fizetés. Mint más plafonárak, úgy a bérleti díj szabályozás is az erőforrások rossz eloszlását okozza. Azaz a lakásokat nem azok a bérlők kapják, akiknek a legnagyobb értéket jelentik. Ha valaki egyszer bérleti díj-szabályozott lakáshoz jut New Yorkban, soha, de soha nem fogja feladni. Ismerek olyanokat, akik csupán hétvégi házként tartanak fenn New Yorki lakást, csak nyaranta, alkalmanként vannak ott. Nem értékes számukra, de annyira alacsony az ára, hogy megéri megtartani a lakás. Ha a piaci árat kellene fizetniük, akkor azok, akiknek többet ér, akiknek tényleg értékes egy ilyen lakás, magasabb árat kínálnának, és ők jutnának a lakáshoz mint jószághoz. Ehelyett a helyzet az, hogy vannak, akik csak ritkán használják a lakást, mégis megtartják, miközben más nagycsaládosok túl kicsi lakásokban kénytelenek összezsúfolódni. Egy másik klasszikus példa az idős párok, akik a gyerekeik kirepülése után is a nagy lakásaikban maradnak. Nincs értelme elköltözniük, mert nem a teljes árat fizetik. nem a lakás tényleges értékét fizetik. Szóval vannak az idősebb párok, akiknek a lakás igazából alacsonyabb értéket jelent, míg vannak, akiknek ugyanezen lakás értéke jóval magasabb, és mégsem tudnak lakást találni. Egy tanulmány szerint a New York-i bérlők 21%-a él olyan lakásban, ahol több vagy kevesebb szoba van, mint amennyit választanának, ha olyan városban élnének, ahol nincs szabályozás. Azaz a lakások rosszul vannak elosztva. Ennyit a plafonárakról. Legközelebb a küszöbárnak járunk utána, ami az az ár, ami alá menni törvényellenes. [Narrátor] Ha szeretné magát tesztelni, kattintson a kérdésekre. Ha pedig készen áll a folytatásra, kattintson a következő videóra.